Hablemos de las fibras en el mercado inmobiliario

Hablemos de las fibras en el mercado inmobiliario. Los fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) son vehículos de inversión cuyo negocio está orientado a cotizar en bolsa que generan valor agregado para sus inversionistas. Incluyendo las distribuciones constantes, mayor liquidez en comparación a otras inversiones tradicionales, diversificación en portafolios de inversión y beneficios fiscales únicos. 

Se encargan de invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y alta calidad. Estos pueden pertenecer a diversos sectores de la economía, como el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía y telecomunicaciones, entre muchos otros.

¿Quién regula las FIBRAS?

Son reguladas por la legislación fiscal, es decir, la LISR en sus artículos 223 y 224, y es supervisada por la autoridad bursátil, o sea la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y la Bolsa Mexicana de Valores (BVM). Por otro lado, la CONSAR supervisa que las inversiones que hacen las AFORE con los recursos de los trabajadores en estos instrumentos se apeguen a los topes máximos permitidos en el régimen de inversión.

Beneficios de las fibras en el mercado inmobiliario

En cuanto al inversionista, se le presenta una buena oportunidad de diversificar indirectamente su riesgo y también le proporciona certeza en la administración del fideicomiso. Ya que este ámbito está regulado por la CNBV. Como se mencionó antes. 

La naturaleza de este instrumento le permite al inversionista obtener ingresos, usualmente periódicos, por el arrendamiento de los inmuebles (rentas) y por el incremento en el valor de los mismos (plusvalía). 

De igual forma, a la par de diversos instrumentos como las acciones, las FIBRAS suelen tener buena liquidez en el mercado. Es decir, es sumamente fácil venderlos cuando se requiere. 

Las FIBRAS están basadas en el modelo de los Real Estate Investment Trusts (REITs). Los REITs son instrumentos financieros de inversión del mercado bursátil estadounidense que permiten la inversión en bienes inmuebles mediante un mercado regulado y una administración especializada en el sector. Durante las últimas 3 décadas, el mercado de los REITs ha sobrepasado en rendimiento a instrumentos comparables como el S&P500, el índice Dow Jones y el Russell 2000.

ETFs y quién los emite

Los Exchange Traded Funds (ETFs) o Títulos Referenciados a Activos o Acciones (tracs o trackers), como también son conocidos, son certificados de participación emitidos por fideicomisos de inversión que representan el patrimonio del mismo. Este patrimonio puede consistir en un conjunto de activos financieros, como acciones o divisas, o activos reales, como el oro o la plata. El objetivo de los ETFs es ligar su valor al comportamiento del subyacente al que está referido. 

Estos instrumentos de inversión se caracterizan por replicar el comportamiento del subyacente, ya sea siguiendo su trayectoria o yendo en contra. Por ejemplo, existen tracs de portafolios de acciones referenciados a un índice (o parte de las emisoras que cotizan en este). Otros que siguen el valor de una divisa, como el dólar, o también hay algunos que están referenciados a un índice de forma inversa. 

Rendimiento

Las FIBRAS, al igual que los REITs tienen como objetivo distribuir utilidades provenientes del arrendamiento de bienes inmobiliarios. Además de generar rendimientos a través de la plusvalía de las propiedades de inversión. Con una mayor liquidez y transparencia en comparación con métodos de inversión tradicionales.

La inversión en FIBRAS genera rendimiento a través de las siguientes formas: 

• Dividendos: Las FIBRAS se han colocado como el instrumento de inversión con mayor porcentaje de rendimiento vía dividendos. Son repartidos de manera frecuente y son el remate de los ingresos por arrendamiento después de gastos operativos, administrativos y financieros. 
• Apreciación de Capital (Plusvalía): El rendimiento por la apreciación de capital es visible mediante el precio de cotización de la FIBRA en el mercado de valores. La rentabilidad mediante la plusvalía está correlacionada con la oferta y demanda de los títulos de cada compañía derivada de las expectativas de crecimiento y rentabilidad del público inversionista. Vale la pena mencionar que debido a que las FIBRAS se encuentran amparadas por el Artículo 188 y 189 de la Ley de Impuestos sobre la Renta, toda la apreciación de capital se encuentra exenta de impuestos. 

CKDs y quién los emite

Los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) son títulos emitidos por fideicomisos para el financiamiento de infraestructura, empresariales o de capital privado a través de la bolsa. 

Estos certificados están destinados para la realización de proyectos (como carreteras, aeropuertos, puertos, ferrocarriles, entre otros) o para la compra de una (o varias) empresas y son emitidos tanto por el gobierno, como por la iniciativa privada. 

Hablemos de las FIBRAS en el mercado inmobiliario

Funcionan de la siguiente manera cronológica:

1. Un propietario de Bienes Raíces con contratos de arrendamiento de largo plazo tiene necesidad de financiamiento para crecer o echar a andar un nuevo proyecto.
2. El propietario cede sus Bienes Raíces a través de un Fideicomiso, que a cambio entrega certificados de participación ordinaria (CPOs).
3. El propietario entrega los CPOs a una empresa o un Fideicomiso.
4. La empresa o Fideicomiso emite, a través de la BMV, Acciones o Certificados Bursátiles (CB). 
5. La BMV vende al gran público inversionista estas Acciones o CB a cambio de que reciban las rentas o la plusvalía de los Bienes Raíces. 
6. El propietario de los Bienes Raíces recibe el financiamiento que necesita. 
7. Los trabajadores que invierten sus recursos en el proyecto reciben ganancias competitivas por su inversión.
8. Se generan en México más empleos. 

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