Inflación en México y la inversión inmobiliaria

Inflación en México y la inversión inmobiliaria. Ante el progresivo movimiento de la economía mundial, se debe considerar y entender cómo afecta la inflación al mercado inmobiliario antes de que realice una inversión en el sector de bienes raíces en México. 

Una de las preguntas obligadas a principios de año es cómo se adecuará toda la economía mexicana después del proceso de inflación. A pesar de que la inflación no responde a periodos de tiempo sino a ajustes económicos, es frecuente que con cada inicio de año se hagan las cuestionantes acerca de su evolución. 

En lo que respecta al dinamismo del sector de los bienes raíces, este era uno de los espacios que más se ve afectado por la inflación. Es, de hecho, uno de los motivos por los que las personas, tanto físicas o morales, se abstienen de realizar inversiones, pues les genera incertidumbre lo que pasará con su inversión. Sin embargo, saber cómo afecta la inflación a los precios de la vivienda y al mercado inmobiliario ayudará a saber cómo se tiene que realizar la inversión. 

¿Qué es la inflación?

La palabra inflación proviene del latín “inflatio” que se traduce como inflar, tomando esto como base podemos definir la inflación como el aumento generalizado y sostenido de los precios de productos y servicios en un periodo de tiempo determinado. 

Este aumento de los precios (nivel general de precios) provoca que el valor del dinero disminuya, por lo que en comparación con lo que podía compararse en tiempos pasados con determinada cantidad de dinero, esta sea insuficiente para un periodo posterior esto también puede conocerse como minusvalía. 

Durante los últimos meses se utiliza mucho este término y estamos viendo cómo ha aumentado el precio de la cesta de la compra, de la electricidad o de la gasolina. Pero si se propone invertir y comprar un piso, se preguntará: ¿Cómo afecta la inflación a la vivienda?

Causas de la inflación

Las causas de que aparezca la inflación son de muy diverso tipo, aunque se pueden destacar las siguientes:

• Aumento de la demanda. Puede ocurrir que se produzca un aumento generalizado de la demanda y la oferta del sector productivo no pueda hacer frente a esa demanda, por lo que aumentan los precios.
• Incremento de costes de producción. Otra de las causas de la inflación es el aumento de los costes de producción que puede deberse a que se incrementan los precios de las materias primas, de la mano de obra o a que aumentan los impuestos. Esto provoca que los productores suban el precio de los productos o servicios para compensar dichos aumentos. 
• Aumento de la base monetaria. En este caso el gobierno de un país aumenta la cantidad de dinero que hay en la economía y provoca un aumento de la demanda de productos que es muy rápido y, por lo tanto, la oferta no puede hacer frente y aumentan los precios. 

Tipos de Inflación

Otra forma de clasificar las causas o los tipos de inflación es.

Según el comportamiento del aumento de los precios

Entre  los muchos factores que pueden ocasionar un aumento en los precios se encuentran la caída del PIB (Producto Interno Bruto) o la intervención del estado. 

Esto quiere decir, que debido a que el PIB son los ingresos que recibe el país por los productos que elabora, si estos disminuyen, el estado se ve obligado a intervenir y entre las medidas que toman para solucionar el problema está la impresión de más dinero. 

Como resultado se pueden generar tres tipos de inflación:

• Estanflación. El término estanflación resulta de la combinación de stagflation (estancamiento) e inflation (inflación). Consiste en el aumento de los precios junto al decrecimiento del PIB durante un periodo de 6 meses ininterrumpidos. 
• Reflación. Es generada por el estado con el fin de incentivar la economía y evitar la estanflación. Se lleva a cabo por medio de estímulos de política monetaria para inyectar liquidez en el mercado financiero. Un ejemplo de esto es la disminución de las tasas de interés. 
• Inflación subyacente. Es una herramienta que usa como base el IPC y permite conocer un aproximado de la inflación a mediano plazo, con el fin de implementar medidas para controlar la inflación con mayor rapidez. 

Según el porcentaje de incremento de los precios

• Inflación reptante. Este tipo de inflación es común en los países desarrollados o en vías de desarrollo, pues es la cuya fluctuación no supera el 10%.
• Inflación moderada. En este caso la inflación supera el 10% sin embargo, se considera dentro de los estándares cuya variación de los precios aún son manejables. 
• Inflación galopante o alta. Este tipo se caracteriza por tener una tasa de interés muy alta, no obstante puede ser controlada por medio de políticas económicas, aunque se corre el riesgo de que de no ser implementadas a tiempo se convierta en hiperinflación.
• Hiperinflación. Es el aumento descontrolado de los precios, incluso en casos graves pueden existir variaciones de estos dentro del mismo día. Cuando la moneda pierde todo su valor, el poder adquisitivo de la población es prácticamente nulo. 

En la actualidad, el INEGI (Instituto Nacional de Geografía y Estadística) se encarga de investigar mes a mes el movimiento de un aproximado de 235 mil precios de productos, los cuales están agrupados en 283 conceptos genéricos. 

¿Cómo se relaciona la inflación en México y la inversión inmobiliaria?

La inflación afecta a todos los ámbitos. Por lo que resulta específicamente preocupante cuando se trata de grandes inversiones, como en el caso del mercado inmobiliario. Sin embargo, los inmuebles resisten muy bien la inflación, pues suben de precio a la vez que aumenta el IPC.

El principal motivo por el que suben los precios de los pisos es el aumento en el coste de las materias primas, pues la construcción de pisos requiere gran cantidad de ellas. Al mismo tiempo, sube el precio de venta o de alquiler. 

Aún así, la vivienda siempre ha sido necesaria, y lo seguirá siendo, independientemente del desarrollo tecnológico y los cambios culturales. Por tanto, las viviendas se seguirán vendiendo y alquilando independientemente de la inflación. 

A medida que el valor del dinero disminuye, las viviendas aumentan su valor. Por eso invertir en inmuebles es una forma de proteger el capital. En definitiva, la inversión en bienes raíces sigue siendo un negocio rentable. 

Inflación en México y la inversión inmobiliaria

El proceso constructivo lleva un tiempo y unos costes en la mano de obra, el suelo o terreno y otras materias primas. Por lo que la oferta va por detrás de la demanda. No se construye si existe demanda, y una vez la hay, lleva un cierto tiempo responder a ella. 

Debido a esto, los inversores se decantan por el sector inmobiliario. La constante subida hace muy rentables las inversiones en la compraventa, incluso en el alquiler de las mismas. En cuestión de la venta de viviendas, el comprador sabe que si espera a realizar la adquisición de la misma, será más cara. Por lo que acelera esa compra y le protege de la subida. 

Si se desea vender una casa, es mejor cuando hay inflación ya que hay más demanda y posibilidad de aumentar el coste. En el caso de los alquileres, y su correspondiente crecida de valores, el propietario puede traspasar esa subida a la renta. Incluyendo en el contrato la revisión de la misma. 

Consejos para inversionistas ante la inflación inmobiliaria

No piense en dejar de invertir

Contrario a otros sectores de la economía actual, el sector inmobiliario siempre es necesario para el desarrollo de decenas de familias del país. Esto garantiza que siempre existirá movimiento económico y ganancias para quienes inviertan con cuidado en los bienes raíces. 

Una de las anotaciones que se pueden revisar de los expertos en el tema es que, así como las propiedades aumentan de precio, también lo hacen sus futuras rentas. Si en sus planes está adquirir una propiedad para este fin, considere hacer un análisis para establecer el precio de arrendamiento adecuado. Esto significa no ser excesivo, pero que el precio sea adecuado para cubrir los gastos.

Considere comprar terrenos comerciales o industriales

El comercio y la industria son actividades que la sociedad mantiene en contínuo funcionamiento y evolución pero que, a su vez, se ven más afectadas por la inflación. Esto también significa que estarán en contínua búsqueda de espacios que se adecúen a las necesidades que el aumento de precios genera.

Los terrenos comerciales o industriales que tienen una posición medianamente estratégica, servicios básicos y precio de renta accesible serán más populares ante los cambios. 

Una de las maneras en las que funciona más este arrendamiento en medio de la inflación inmobiliaria, es cobrando rentas mínimas, por debajo del promedio. Aunque puede parecer arriesgado, las ofertas de bajos costos se hacen más atractivas y quienes las ocupan son clientes más estables. Esto garantiza un continuo retorno de la inversión inmobiliaria a través de un ingreso fijo.

Incluya y revise cláusulas en los contratos de arrendamiento

Uno de los pasos que siempre se debe seguir, ya sea arrendador o arrendatario, es especificar el tema de la inflación en los contratos que firme y otorgue. En estos, sobre todo cuando se firman a más de un año, suelen haber cláusulas en las que se previene un posible aumento por la inflación inmobiliaria. 

Si va a dar en renta su propiedad, considere las previsiones de inflación a principio del año en que comienza el arrendamiento. Esto servirá de base para cada vez que tenga que subir la renta mensual. Otra opción también es que coloque especificaciones respecto a si el aumento será conforme a la inflación anual o si será una cantidad promedio acordada.

Apueste por la compra o construcciones de edificios o propiedades nuevas

A pesar de que se puede decir que es preferible comprar una propiedad que ya esté edificada lo cierto es que, ante la inflación inmobiliaria, los costos por reparaciones y adecuaciones pueden resaltar incluso más elevados. En medio de un reajuste de precios, es preferible asumir los costos de construcción que la adquisición y posterior mantenimiento y restauración. 

Además, algo que nunca se dejará de necesitar son los espacios para habitar. Sobre todo en las ciudades que tienen en su pronóstico de oferta y demanda de vivienda un crecimiento exponencial. Para solventar el gasto de la adquisición, puede recurrir a estrategias además del crédito hipotecario como ofertas de preventa o recurrir al crowdfunding y fondos de inversión. 

Si Inflación en México y la inversión inmobiliaria le ha parecido interesante lea también: Crowdfunding inmobiliario ¿Es seguro?

Investigue otros sectores económicos y su desarrollo

Identifique hacia dónde dirigir una inversión cuando sabe cómo afecta la inflación al mercado inmobiliario puede ser complicado, pues es un fenómeno que afecta a todos los sectores económicos. Sin embargo, hay algunos que tienden a recuperarse pronto y ser una apuesta más segura. 

Si está pensando en destinar el inmueble. Ya sea construido o no, para la renta o para algún otro sector que usted maneje, conviene que investigue el pronóstico de su crecimiento. Con esto, podrá tener un pronto retorno de la inversión, con un ingreso seguro del capital que haya destinado.