¿Qué es un contrato de promesa de Compraventa?

¿Qué es un contrato de promesa de compraventa? La promesa de compraventa es un contrato en el cual una de las partes promete vender y la otra promete comprar en un determinado tiempo, a las partes que intervienen se le conoce como promitente comprador y promitente vendedor. El contrato de promesa de compraventa se hace para garantizar que el trato o negocio prometido sea llevado a cabo de acuerdo a lo pactado. Por medio de este contrato las partes se obligan a firmar un Contrato de Compraventa o escritura pública en una fecha futura. 

Se trata de un acuerdo legal al que llegan el vendedor y comprador de una propiedad. En el cual se establece la intención de este último por adquirir la vivienda dentro de un periodo determinado de tiempo. 

Cabe destacar que dicho documento debe ser firmado ante notario público para que cuente con respaldo legal, con lo que se garantiza la venta. El contrato asegura la salida del mercado del inmueble, lo que evita que sea vendido a otra persona. 

Además, determina fechas de validez, cláusulas específicas, indemnizaciones, entre otros. Así como el costo de la propiedad y la promesa de firmar nuevo contrato, es decir, el que se refiere al de compraventa. 

¿En qué casos se firma un contrato de promesa de compraventa?

Este tipo de contratos se utiliza normalmente en los siguientes casos:

• Asegurar la compra de bienes inmuebles (Casas, departamentos, terrenos, oficinas, etc). No importando si estos son totalmente nuevos o tienen algún tipo de uso, mediante el pago de un anticipo. 
• Cuando el comprador de una casa está tramitando su crédito hipotecario en el banco y para que la casa no sea vendida a otro, asegura su disponibilidad mediante la firma de este contrato. 
• Así, al firmar la promesa de compraventa tendrá el plazo de tiempo necesario para tener disponible la totalidad del pago y no perder esa oportunidad de compra. 

En este contrato, el Promitente Vendedor reconoce haber recibido un pago anticipado y se compromete a apartar y vender el inmueble en una fecha futura al Promitente Comprador y este se compromete a pagar la totalidad dicho inmueble en el plazo establecido. 

Datos que no pueden faltar en un contrato de promesa de compraventa:

• El precio total de la propiedad (Tipo de moneda y cambio)
• Monto entregado por concepto de apartado o anticipo
• Ubicación, descripción y superficie del inmueble 
• Fecha de entrega del inmueble
• Si se compra con un crédito hipotecario, estipular que la compraventa se afirmará una vez que sea aprobado el crédito. 
• Penalización por incumplimiento (monto o porcentaje de la transacción)
• Fecha de Formalización de la compra, es decir, fecha de firma del Contrato de Compraventa definitivo o de la Escritura Pública en su caso. 

¿Cuándo se utiliza?

No en todas las ocasiones. Por ejemplo, cuando el banco aún no le libera el crédito hipotecario. O cuando realiza una compra en preventa. Allí firma el contrato de promesa, acuerde el pago del enganche en una exhibición o en mensualidades y se establece la fecha de escrituración. El vendedor también propone usarlo cuando la propiedad aún tiene un gravámen en el Registro de la Propiedad, pendiente de liberar. 

Para estos y otros casos, más las cláusulas básicas y los datos que incluirá el contrato serán los siguientes: 

Datos

• Promitente vendedor: El dueño es designado en el contrato con esta terminología. El contrato debe incluir domicilio, datos personales, y que goza de facultades mentales y legales para realizar la venta de la casa. Si el propietario está casado por bienes mancomunados, deberán incluirse los datos del cónyuge. Que también deberá firmar el presente contrato o un documento de conformidad en la venta. 
• Promitente comprador: Así se denomina al oferente o comprador. El acuerdo debe incluir domicilio, datos personales, y que cuenta con las capacidades legales y económicas para adquirir la propiedad. 
• La propiedad: Se mencionará la ubicación exacta del inmueble, extensión, superficie construida y el nombre del propietario dado de alta en el Registro único de la Propiedad. 

Cláusulas

• Obligaciones: En el documento se acuerda hacer una venta en una fecha cierta, con condiciones que el vendedor y el comprador deben cumplir.
• Precio: En el contrato debe expresarse el precio final del inmueble, que corresponda al avalúo hecho por un profesional, previamente. Recuerde que no puede hacer una transacción de venta sin establecer el momento o precio en el documento. 
• Condiciones de pago: En esta cláusula se declaran las condiciones que pactan los interesados sobre pago: la fecha, el monto y la forma (cheque, cheque de caja o transferencia bancaria). Aquí puede estipularse el monto de apartado de la propiedad y cuánto se cubrirá al momento de la escrituración. 
• Sanciones: Para evitar que alguno de los dos negociantes incumpla, se anexa un apartado de pena convencional. Esta es una cantidad que deberá cubrir quien no venda o no compre en el tiempo estipulado. Adicionalmente, contiene una cláusula que dice que, si el vendedor no cumple con sus obligaciones, pagará la pena convencional y deberá regresar al comprador el dinero adelantado, por concepto de enganche o apartado. 
• Sometimiento y Domicilio para Notificaciones: Se mencionará el domicilio de notificaciones, el fuero y las autoridades competentes que podrán intervenir legalmente en el caso del incumplimiento por parte de los interesados. 
• Plazo: Este tipo de contrato a futuro debe establecer una fecha cierta o aproximada para la escrituración. Este día, salvo que se determine otra fecha, el dueño entregará la casa al comprador y éste, liquidará el monto total de la casa. 
• Firmas. Este es un acuerdo entre partes, por lo que no requiere de la fe pública de un notario. El contrato de promesa de compraventa deberá contener 4 firmas: comprador, vendedor y dos testigos. 

Ventajas de celebrar una promesa de compraventa

Si está en una negociación para finiquitar la compra o la venta de un bien inmueble, tome en cuenta que un contrato de promesa le ofrece las siguientes ventajas:

• El inmueble ya no estará en el mercado, salvo que una de las partes incumpla con el acuerdo. Esto significa que ya le pertenece a la persona interesada en comprar y solo falta pagar y firmar los documentos ante el notario. 
• Ya que en el escrito de la promesa se establecen todos los detalles de la compra, con esto se asegura el precio. 
• Con una celebración de promesa para la compra y venta de un inmueble es posible estudiar con detenimiento el título de propiedad. Esto permite comprobar que todos los documentos tengan carácter legal y que no haya vicios relacionados con la propiedad. Es también una manera de evitar estafas. 
• Abre las puertas para iniciar los trámites de solicitud de un mutuo hipotecario. 
• Se facilitan las escrituras de la venta, porque se ha elaborado lo que podríamos denominar un contrato previo. Al tener ya plasmadas todas las condiciones de la negociación se acelera el proceso. 
• En caso de que una de las partes no cumpla con lo acordado, contar con este documento permitirá tomar acciones legales. 

Diferencias entre una Promesa de Compraventa y una Compraventa

La diferencia más significativa que existe es que para que el contrato promesa de compraventa sea válido, debe limitarse a cierto tiempo. 

En la compraventa, en cambio, la obligación no es celebrar un contrato futuro o asegurar una compra dentro de un plazo determinado, sino que se pacta un precio y el comprador se obliga a pagarlo, a cambio de este, al vendedor se entregará el inmueble objeto del contrato. 

Si ya decidió qué propiedad comprar y necesita dar un anticipo o algún pago parcial, no olvide solicitar al vendedor que firme un recibo por el monto que recibió, de esta forma podrá acreditar los pagos y le servirá como anexo del contrato. 

Antes de firmar un contrato de promesa de compraventa, es recomendable recibir asesoría por un abogado especializado en derecho civil o inmobiliario, con el fin de negociar y acordar las condiciones del contrato, ajustándose a las necesidades tanto del vendedor como del comprador. 

Si le ha parecido importante la información sobre ¿Qué es un contrato de promesa de compraventa? le invitamos a continuar con ¿Cómo se compra una casa en remate bancario?