Remate bancario y remate judicial ¿Cuál es la diferencia?
Remate bancario y remate judicial ¿Cuál es la diferencia? primero empezamos por definir lo que es un remate. Un “Remate” es el término coloquial de llamar a una Cesión de derechos litigiosos (y/o de crédito o adjudicatarios). Consiste en comprar los derechos de una deuda a un acreedor, que puede ser un banco o inversionista particular, donde la garantía de pago es un inmueble hipotecado. Al adquirir mediante compra esos derechos, implica que los intereses que se generen corren a favor del inversionista. Para que en caso de que, si la deuda no se liquida antes de que iguale el valor del inmueble, este podrá ser embargado en favor del inversionista para liquidar la deuda.
En otras palabras, los remates son las ventas en las que el precio de una propiedad se ve reducido en su valor comercial para facilitar una adquisición. Se trata de un proceso judicial en el cual se ordena el remate de un bien raíz debido a que su propietario fue demandado por dejar de pagar la hipoteca bancaria.
Por lo tanto, en un intento de recuperar parte de la inversión que realizaron a modo de hipoteca y que no pudieron pagar, el remate bancario surge a manos de una entidad bancaria. Para el comprador no conlleva gastos adicionales a los de cualquier otra adquisición. Habrá que enfrentarse a la escritura, los horarios de abogado, los impuestos y los gastos normales.
Existen diversas formas de llevar a cabo un remate. De las que hablaremos en este artículo son los remates bancarios y remates judiciales. Empezando por el hecho de que ambos provienen de un litigio o proceso judicial y cuya mayor diferencia es el momento del proceso donde se encuentran.
¿Qué es un remate Judicial?
Es una modalidad para la adquisición de inmuebles, que han sido sujetos a un procedimiento legal y que, a raíz del incumplimiento de algún pago o cláusula por parte del antiguo beneficiado, un juez ordenó su venta de forma pública.
Una de las cosas más curiosas de los remates judiciales, y por lo cual son tan codiciados por los inversionistas, es que estos bienes materiales se pueden ofrecer con un 70% por debajo del costo normal de adquisición.
Estos se celebran en los Tribunales y Juzgados, organismos encargados de la ejecución de las normas que correspondan. De acuerdo a la ley, los jueces deben cerciorarse de que la propiedad esté registrada ante el Registro Público de la propiedad a nombre del demandado. Además de requerir a las partes en el juicio para que entreguen un avalúo de la propiedad. En la mayoría de los casos el único que lo presenta es el demandante.
Posteriormente se convocan postores para que asistan en una fecha determinada a la subasta del inmueble (se denomina almoneda). En caso que no se venda a la primera almoneda se señala una segunda, tercera, etc. Hasta que se logre vender la propiedad. En cualquiera de los casos el demandante puede adjudicarse la propiedad si cuenta con el dinero que cubra la postura mínima.
Quienes pueden participar dentro de un remate judicial son aquellas personas naturales o jurídicas nacionales, que sean mayores de edad. Estas personas pueden formar parte del remate de forma presencial o a través de un apoderado que cuente con un poder notariado.
Las personas que hayan perdido el bien material, sus apoderados o afines no pueden participar en un remate judicial.
¿Qué es un remate bancario?
Los remates bancarios ponen a la venta propiedades que fueron sustraídas de sus dueños. A consecuencia de una demanda interpuesta por alguna institución bancaria por no haber pagado el crédito hipotecario al que se había comprometido a liquidar. Se trata del siguiente “escalón” en el proceso.
Las instituciones bancarias buscan recuperar el dinero que le prestaron a la persona demandada, a través de la venta del inmueble. El precio de venta que se establece en este tipo de remates es mucho menor, en comparación con el costo de venta del mercado.
Lo que se compra es la deuda que está garantizada con un inmueble, y la inversión de tiempo que se requiere para obtener réditos, en estos casos, depende mucho de cuál es el momento legal en que se adquiere.
Los remates bancarios se clasifican en dos tipos:
Litigiosos
La propiedad se encuentra en demanda y la preparación del remate (trámite conocido como cesión de derechos litigiosos).
En los remates litigiosos se compra el crédito que existe a favor del banco, la garantía hipotecaria y el juicio que se ventila en contra del deudor. Estas operaciones se llevan a cabo ante notario público o en el juzgado. Algo muy importante de saber es que no se compra la propiedad en concreto.
Otro aspecto a considerar es que también se deberán cubrir los gastos de litigio, así como los abogados y notarios que participen, sin olvidar las deudas pendientes de los servicios.
Además, en este paso es imposible visitar la propiedad y conocer sus condiciones, debido a que aún podría estar ocupada por el deudor.
Adjudicatarias
Una propiedad adjudicataria es aquella que ya ha sido liberada de todo juicio, facilitando su compra y posesión. En la mayoría de los casos, las instituciones hipotecarias, los despachos jurídicos o las empresas inmobiliarias, inician todo el acto legal para obtener los derechos y, posteriormente, ponen el inmueble a la venta a un precio accesible.
Expertos recomiendan que antes de hacer una compra inmobiliaria, se verifique el estado actual de la vivienda para averiguar si realmente está liberada. Debido a ello es muy importante contar con un agente inmobiliario durante todo el proceso. Lea más sobre esto en 4 Razones para buscar un asesor inmobiliario.
¿Me conviene comprar una propiedad, a través de remates bancarios?
Adquirir una propiedad mediante remates bancarios implica algunas situaciones a evaluar, así que después de saber sobre los remates bancarios, remates judiciales y cuál es su diferencia, lo siguiente a prestarle atención es:
- Revisar el avalúo de la propiedad, así como los gastos notariales y los honorarios de los abogados. Pues estos se pagan por su cuenta.
- En el caso de un remate con cesión de derechos litigioso no se podrá visitar la propiedad ni saber cómo está antes de empezar con el proceso. Por lo que en ocasiones puede arriesgarse a comprar una propiedad en mal estado.
- En caso de que haya algún adeudo, como puede ser de agua, luz o predial, los deberá pagar usted. Para poder obtener el inmueble.
- No podrá disponer del inmueble para ocuparlo, remodelarlo o rentarlo inmediatamente. Debe esperar a que termine por completo el proceso para ello.
Algo que se debe tener en cuenta es que definitivamente el precio de venta es menor al valor de la propiedad, con respecto al mercado. Así que ahora que conoce el remate bancario, remate judicial y cuál es su diferencia, sólo debe analizar si esta opción es conveniente para usted.
Cómo identificar una buena oferta de Remate Judicial o Bancario
Los expertos de Maison Maya comparten un listado sobre cómo identificar una buena oferta de Remate Judicial o Bancario, cuyos puntos principales son:
- Diferenciar entre un remate judicial y un remate bancario: La mayor diferencia es que en un remate bancario se tienen definido el precio y gastos que solventaremos y en un remate judicial no es seguro, pues se dependerá de la subasta. A pesar de eso ambos son buenos negocios con descuentos considerables.
- La ubicación y si lo quiere para vivir o invertir: Hay algunas zonas donde los precios aumentan por la demanda de las propiedades en ese lugar. Por lo que en caso de que la compra sea para invertir lo más inteligente es aprovechar las oportunidades en cuanto vayan saliendo. Pero en caso de que sea para habitar, se recomienda tener una o dos zonas preferidas e ir cotizando las oportunidades hasta que aparezca una buena.
- Tamaño de la propiedad: El objetivo de buscar una propiedad para vivir es atender las necesidades de la familia. En este punto es importante enfocarse en las necesidades del cliente.
- El estado físico de la propiedad: Como ya dijimos antes, hay propiedades que no se pueden ver por dentro. Por lo que se dependerá de los datos que consten en el avalúo realizado para el remate.
- Etapa del proceso judicial: Es importante para tomar una decisión, pues implica en el tiempo para resolverse. Hay excepciones cuando se adquieren casos en etapas iniciales que se resuelven bastante rápido.
¿Se compra a ciegas en remates?
Se puede pensar esto, sin embargo, ya que se trata de propiedades cuyo origen viene de sustraer a deudores, es improbable que se encuentre en un pésimo estado físico. En la mayoría de los casos las expectativas se ven superadas.
