¿Cómo calcular la plusvalía de una casa?
¿Alguna vez se ha preguntado cómo calcular la plusvalía de una casa? No es tan difícil. Pero es importante que consulte, analice y tome en cuenta algunos factores externos que se relacionan con los alrededores de su vivienda. Si posee o quiere adquirir una casa, departamento o un terreno, puede incrementar su valor debido a factores externos que se relacionan con él. Como lo es su ubicación, calidad de vida o interés creciente por la zona.
A este aumento de valor se le conoce como plusvalía. Si desea calcular la plusvalía de una casa porque está pensando en venderla o adquirirla, el cálculo se realiza sobre la base imponible. La cual depende del actual valor catastral del terreno. A dicho valor se le agrega un porcentaje de incremento de acuerdo a los años que se ha poseído la vivienda. Así como un gravamen establecido por el gobierno local de la ciudad en la que se encuentra la propiedad.
Es importante señalar que no existe una fórmula exacta para calcular la plusvalía, ya que generalmente es un cálculo que depende de especulaciones. Sin embargo, le compartiremos algunos factores esenciales que se tomarán en cuenta para elaborar el cálculo de la plusvalía de su vivienda.
¿Qué es la plusvalía?
Al comprar algo, siempre buscamos que la relación costo-beneficio sea alta. Es decir, que el precio que pague sea justo conforme a la calidad del producto. Lo mismo sucede con las propiedades. Adquirir un inmueble debe ser una inversión y un flujo de servicios.
La plusvalía, como otros indicadores clave del sector, es un referente en el que se debe poner atención al comprar una propiedad. Con ella podrá determinar cuánto aumentó o disminuyó el valor de una propiedad a lo largo de un año. Es importante que tome en cuenta este parámetro para saber si su compra tiene potencial para convertirse en una inversión con liquidez. Pues si en un futuro planea vender su propiedad, sabrá si es el momento adecuado gracias a la plusvalía.
Plusvalía es la ganancia que obtiene un inversionista cuando vende su inversión por más de lo que la compró originalmente. Las ganancias de capital pueden ser a corto o largo plazo, dependiendo de cuánto tiempo se mantuvo la inversión antes de venderse.
Las finalidades de la plusvalía en los bienes inmuebles
Para calcular la plusvalía de una casa, se debe considerar el tipo de inmueble y su finalidad, pues esto indicará su cálculo y su naturaleza:
- Fines comerciales en general. Se usan para la determinación de herencias, transacciones comerciales o empresas en disolución.
- Fines hipotecarios. Sirven como garantía hipotecaria para préstamos que respaldan títulos hipotecarios de entidades bancarias.
- Fines catastrales. Las realiza catastro basándose en criterios establecidos en la normativa legal para cálculos de impuesto predial, declaración de impuestos o expropiación.
- Fines para seguros. Son puramente técnicas y no se cotiza el valor del mercado, sino el costo de construcción. En este caso no intervienen los valores del suelo.
- Otros fines administrativos. Aquellas que la administración actúa con métodos y sobre todo con valores propios en aplicación de su normativa específica.
Con esta diversidad de finalidades, deben considerarse distintos tipos de valor. Ya que como vimos al principio, en ellos se expresa la plusvalía de manera diferente.
¿Cómo afecta la plusvalía en la compra de vivienda?
Como la plusvalía se manifiesta en el valor de su vivienda, esto tiene repercusiones en todo lo que implica ser propietario. Ya sea que viva en ella o que quiera tenerla para inversión. O sea, la plusvalía tiene un impacto en los impuestos de su inmueble y también en el valor final en el momento de la venta del mismo.

Esta es una variable que afecta el valor del inmueble, el cual se define a través de un estudio que comúnmente llamamos avalúo. Quienes realizan este estudio son los valuadores y estos, a su vez, deben tener registro vigente ante las entidades que validan su acción.
Factores que inciden en la plusvalía de un inmueble
Los siguientes factores afectan la plusvalía, es decir, la tasa de ganancia de capital de una propiedad.
- Precio de compra de la casa. Claramente la cantidad que pagó por una casa incide en la plusvalía. Por ejemplo: Compra una casa a un precio alto, porque el mercado inmobiliario está en alza y los precios están subiendo. Luego, si quiere venderla en un momento en que el mercado inmobiliario está menos activo, probablemente tenga que ajustar el precio de venta y por lo tanto tendrá una menor plusvalía y una ganancia de capital menor.
- Precio de venta del inmueble. Este es el factor principal que afecta la plusvalía. Si vende por menos de lo que compró el inmueble, esto hará que su ganancia de capital sea negativa. Si vende un inmueble por más de lo que compró, la ganancia de capital será positiva. Cuanto mayor sea el precio de venta, mayor será la plusvalía.
- Ubicación de la casa. Si hay dos casas que son exactamente idénticas. Excepto por la ubicación, entonces la casa en un vecindario más caro tendrá una ganancia de capital más alta que una ubicada en otro vecindario.
- Cambios estructurales realizados en la casa. Si se hacen remodelaciones y mejoras en la casa, entonces aumentará el valor de la propiedad. Esto puede ayudarle a obtener más dinero. Sin embargo, la renovación debe ser sustancial, Simples mejoras cosméticas pueden no tener un gran impacto en la plusvalía.
Cómo calcular la plusvalía de una casa
Para tener un panorama mucho más concreto respecto a cuánto equivale la plusvalía de su propiedad, es necesario que tome en cuenta los siguientes aspectos y factores:
- El valor catastral del inmueble.
- Las características de la zona.
- Elementos de valor agregado
- Ubicación de la vivienda.
- Nivel de accesibilidad.
- Servicios que ofrecen.
- Desarrollo de la zona.
Valor catastral del inmueble
Uno de los aspectos principales para saber cómo calcular la plusvalía de una casa es conocer los valores catastrales de la misma. Este precio es determinado por una institución gubernamental conocida como Catastro y la cual depende de cada municipio o estado correspondiente.
Al solicitar una valuación, la dirección de catastro de su ayuntamiento toma en cuenta el precio en el que se encuentra estimado, el suelo determinado donde se encuentra su propiedad, el tamaño real y de construcción, el valor de adquisición del terreno, así como el precio del mercado.
Una cosa a tomar en cuenta es que este valor generalmente no supera el precio del mercado inmobiliario o es menor que el mismo. No obstante, este es un valor inicial del cual puedes basarte para determinar el precio de venta, y a partir del que también se pueden incluir otros elementos para conocer el precio real que se obtendría de la venta de su inmueble.
Determine las características de la zona
Aunque este aspecto pueda ser más complicado de determinar, es un factor clave para saber si puede obtener una alta o baja plusvalía en su propiedad. Debe conocer desde la localización del inmueble hasta el transporte público que ofrece, el crecimiento esperado, los servicios básicos disponibles, entre otras cosas.
Piense que una propiedad en una zona donde existen mayores vialidades o se tiene disponibles todos los servicios, asimismo, se sabe que tendrá un mayor desarrollo urbanístico y una mayor plusvalía que aquellas que se encuentren en zonas industriales o con menor calidad de vida.
Incluya los elementos de valor agregado – ¿Cómo calcular la plusvalía de una casa?
Otro elemento que puede ayudar a elevar la plusvalía real de su inmueble son características que muchas veces son conocidas como de valor agregado o de inversión inmobiliaria cuando la propiedad se encuentra en un conjunto habitacional.
Actualmente, la mayoría de las casas que se construyen en zonas residenciales toman en cuenta aspectos como las áreas verdes, terrazas, albercas e incluso espacios de estacionamiento. Estas amenidades están enfocadas en darle una inversión patrimonial adicional, tanto en comodidad y lujo a los inmuebles, influyendo igualmente en la plusvalía de estos.
Ubicación de la vivienda
Uno de los puntos más importantes para saber cómo calcular la plusvalía de su casa, es su ubicación. Es importante que la vivienda se encuentre cerca de locales y espacios necesarios para la vida diaria, como lo son supermercados, instituciones educativas, oficinas, etc.
Así como ubicarse en una colonia o desarrollo inmobiliario que cuente con los servicios básicos y se encuentre rodeado de zonas habitacionales, como se mencionó anteriormente, que estén dirigidos a un nivel socioeconómico similar o superior, ya que, de encontrarse en los alrededores de una colonia o vecindario con condiciones precarias, la plusvalía de la casa se verá afectada.
Nivel de accesibilidad – ¿Cómo calcular la plusvalía de una casa?
Otro punto relevante para medir la plusvalía de una vivienda es la facilidad con la que se puede acceder a dicha unidad. El ejemplo más común es si la unidad habitacional está pavimentada o no. Ya que una mejor plusvalía se logrará si la casa se encuentra rodeada de calles pavimentadas, e incluso también se considera el material con el que se pavimentó y los años que han transcurrido desde que se realizó la obra. La plusvalía de la vivienda también se verá beneficiada si se encuentra en una zona atractiva o una calle concurrida, que facilite su localización en la colonia o fraccionamiento.
Servicios que ofrecen
Los servicios básicos son otro factor que vienen a favorecer o afectar la plusvalía de una casa. Será importante averiguar la cantidad del alcantarillado, drenaje y demás instalaciones relacionadas con el servicio del agua, así como el abasto de luz y agua.
Además, aunque en la actualidad es inconcebible, siguen ocurriendo casos en desarrollos inmobiliarios totalmente edificados y habitados que no pueden cubrir la demanda de energía eléctrica o agua potable que se requiere. Si bien, es común que la mayoría de los servicios públicos ya estén disponibles, también es una realidad que no todas las empresas de telefonía, televisión por cable o internet han ingresado a implementar sus servicios a algunas colonias. Y si bien, dichos servicios no son de primera necesidad, es importante contar con ellos para aumentar la plusvalía y satisfacer las necesidades de los habitantes.
Desarrollo de la zona – ¿Cómo calcular la plusvalía de una casa?
Por desarrollo de la zona, se entiende que la plusvalía puede aumentar por la próxima construcción de un centro comercial o un edificio importante, lo cual beneficiará a mediano o largo plazo la plusvalía de su vivienda y de la zona. Sin embargo, cada colonia o fraccionamiento posee una realidad diferente, algunos pueden tener un potencial en el crecimiento de su plusvalía, tanto por encontrarse en una zona de demanda creciente o de desarrollo comercial.
Esta puede ser una fórmula válida para impulsar la plusvalía de las zonas y colonias cercanas, pero esto no las puede convertir en zonas realmente cotizadas si no cuentan con viabilidades en óptimo estado o la calidad de la vida dista de ser similar a la existente en las zonas cercanas. Por ello, es que se debe tener mucho cuidado con casos como este, ya que pueden ser espejismos que no garantizan el mismo crecimiento o desarrollo para esa zona ni a mediano o largo plazo. Este es un punto más para saber cómo calcular la plusvalía de una casa.
Cómo se puede aumentar la plusvalía
Al conocer cómo calcular la plusvalía de una casa, en muchas ocasiones se puede pensar que es imposible aumentarla, debido a que comprenden aspectos que están más allá de nuestras acciones, por ejemplo, la construcción de vialidades o instalación de servicios públicos.
Sin embargo, existen algunas estratégias con las que se puede sacar mayor provecho a esto.
- Vender y comprar casas recientes. Entre mayor sea el tiempo que pase, más difícil será poner en venta su propiedad, incluso existen instituciones que no aceptan propiedades que pasen determinado tiempo de uso. Lo más recomendable es vender su casa antes de unos 20 años de uso.
- Realice mantenimiento constante. Si bien, la plusvalía municipal en una valoración catastral solo toma en cuenta el terreno y construcción, siempre es importante que la infraestructura del inmueble sea preservada de la mejor manera posible. Ya sea que mantenga las instalaciones, tuberías e incluso la fachada en perfectas condiciones antes de pensar en ponerla en venta.
- Considere aumentar la seguridad. Incluso si se trata de una casa en un fraccionamiento, calle cerrada o privada, puede considerar elevar la seguridad que existe en su propiedad o planificar con sus vecinos el mejorar las condiciones de seguridad de sus zonas.

Recuerde que estos son solo algunos consejos prácticos que puede intentar aplicar para que la plusvalía mejore para su beneficio. También debe considerar que si bien la plusvalía es un aspecto fundamental, el precio comercial de una propiedad también debe considerarse al vender su casa. SÍ cómo calcular la plusvalía de una casa le pareció interesante, lea también Cómo vender una casa rápido en México.