Remate Hipotecario ¿Fraude u Oportunidad?
Remate hipotecario ¿Fraude u oportunidad? En la búsqueda de una vivienda propia existe el riesgo de confundir un oasis con un espejismo. Es probable que en los portales inmobiliarios encuentres propiedades bien ubicadas, en un buen estado, con un costo entre 20 y 70% por debajo de su precio comercial, pero el gran letrero que grita “remate hipotecario” se trata de ofertas atractivas, pero que no son para todos los perfiles.
Un remate hipotecario sucede cuando una institución financiera o banco vende los derechos de una hipoteca a un tercero, porque su primer acreditado no le pagó a tiempo.
Pero comprar una propiedad en ese estatus implica varios riesgos. Su entrega tardará de 10 meses a 2 años y el nuevo dueño tendrá que pagar costos adicionales, como los horarios de representación de los abogados que se harán cargo de los juicios para recuperar la propiedad, además del pago de los servicios e impuestos que la vivienda no tenga en orden, la escrituración, el impuesto sobre la renta y el certificado ante el Registro Público de la Propiedad.
El proceso de un remate tiene diversas etapas, mientras más reciente sea el trámite, mayor será el ahorro para el comprador. “En etapas iniciales, el ahorro en la compra del inmueble va del 60 al 70% con relación a su valor comercial, pero el comprador-inversionista tendrá que esperar de tres a cuatro años para recuperar el bien inmueble”, detalla Tiburcio. En etapas intermedias el ahorro ronda el 50% e implica un tiempo de espera de dos años en promedio. Sin embargo, en las finales, hay un ahorro del 20 o 30%, pero la recuperación va de un año a 18 meses.
Qué es un remate hipotecario ¿fraude u oportunidad?
Los remates hipotecarios consisten en un proceso judicial en el cual un juez ordena el remate de cierta propiedad ante una demanda por parte del acreedor por el incumplimiento de obligaciones del deudor.
Esto quiere decir que el inmueble en remate pertenecía a algún sujeto que, por no cumplir con las obligaciones establecidas en su hipoteca, incumple su contrato y pierde los derechos sobre el inmueble. Por esto último, el acreedor cuenta con el remate de dicha propiedad.
Cómo funcionan los remates hipotecarios

Una vez dada la orden, el juzgado deberá informar de manera pública las características de la propiedad en cuestión, así como la fecha y precio del remate para los posibles interesados. Todo aquel que quiera entrar a la subasta deberá presentarse a Bansefi con el fin de adquirir un billete que le permita la entrada, el cual se obtiene realizando un depósito del 10 por ciento del valor del inmueble.
Cuánto cuesta adquirir un inmueble en remate
Es en ese momento donde la pregunta de si el remate hipotecario es fraude u oportunidad cobra sentido. El costo de un inmueble en remate siempre será menor a su precio de mercado, es decir, a su valor comercial, lo cual es precisamente la característica que hace a la venta de estos inmuebles una opción más atractiva para los compradores. Ya sea como inversión para después vender el inmueble a su valor comercial y así obtener un porcentaje significativo de ganancia, o bien, simplemente para adquirir una vivienda a un precio más accesible.
La cantidad, por supuesto, dependerá de las características, ubicación y condiciones del inmueble, sin embargo, dicho precio puede llegar a ser de 30 o hasta 60 por ciento menor que el valor que podrían tener en el mercado ya que este es fijado por medio de un avalúo judicial.
¿Qué hacer antes de comprar un remate hipotecario para definir si es fraude u oportunidad?
En caso de que una persona esté interesada en comprar un inmueble con estas características, debe de informarse sobre los detalles o condiciones de la propiedad. Cuando son liquidaciones, se publican en periódicos nacionales y locales a proceso al que se tiene que inscribir ese particular. Entonces en ese sentido sí sería muy importante que esté atento a las publicaciones, porque son fechas ya establecidas que si te pasas ya perdiste la oportunidad de concursar o llevar a cabo el proceso de adquisición.
Especialistas recomiendan que en este tipo de compras se deben estar acompañados de abogados. Para que asesore el proceso en materia legal, así como de un corredor inmobiliario certificado para asesoría en la parte comercial.
Ya que muchos de estos procesos son mediante subastas públicas, tienen un valor de referencia. Y es donde el interesado tiene por lo menos que llegar. Si su oferta es menor automáticamente está descalificado. Por lo tanto, el corredor inmobiliario lo puede estar asesorando en el valor que puede llegar y todo el proceso comercial de cuánto puede valer el inmueble.
¿Es seguro comprar casas en remate bancario?
Es seguro. En el sentido de que el proceso se lleva a cabo con el acompañamiento de algún asesor certificado o abogado especialista en el tema. A quien se le encarga que todo se haga en regla. Pero implica algunos riesgos:

El poseedor anterior o que debe al banco puede seguir en el inmueble.
El deudor al que demandó el banco puede haber incumplido otros pagos: predial, agua, luz, etc.
También se recomienda acudir a las instituciones oficiales, para solicitar informes de los remates bancarios. Ya sea que existen “coyotes” o personas que se hacen pasar por asesores, pero que venden inmuebles inexistentes o que no les pertenecen. Asimismo, debe verificar, en el Registro Público de la Propiedad que la casa pertenece a un banco y no a un particular.
Remate hipotecario ¿Cómo saber si es Fraude u Oportunidad?
La mayoría de las empresas que se dedican a ser intermediarias o gestoras han detectado señales que pueden indicar que se trata de un fraude. Como que la propiedad se oferte por menos del 50% de su valor comercial y prometen un menor tiempo para obtener los derechos. Hay que dudar si te ofrecen pagar con crédito porque, como lo dije antes, el pago se debe hacer de contado. Otro indicativo es que digan que la cesión de derechos se hace al final del trámite. La cesión se hace desde que se inicia el proceso, y mucho cuidado si piden un pago adelantado, seguramente se trata de una estafa.
De cualquier manera, si alguien decide invertir en propiedades en remate, le aconsejaremos, como muchas veces ya lo hemos hecho. Que se haga acompañar de un agente inmobiliario que esté informado debidamente sobre el proceso que se lleva a cabo en estas operaciones.
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En los remates hipotecarios no se aceptan créditos bancarios y créditos del Infonavit como forma de pago. “Son inmuebles que cayeron en subasta por falta de pago, por lo que no pueden ser adquiridos con otro crédito. Lo que busca la institución financiera es liquidez, por eso el pago es al contado” Dice Raquel Ortega, directora comercial del portal inmobiliario Lamudi.
Además, los compradores no pueden visitar el departamento para verlo por dentro. La entrega no es inmediata, porque su adquisición conlleva un proceso legal que depende de otras instancias, como notarías y registros.
Sin embargo, los especialistas recomiendan no desanimarse, ya que tienen una ventaja más, además de su gran precio. Puedes encontrar viviendas, terrenos o locales en lugares con poca oferta comercial, donde difícilmente se hubiera podido adquirir una propiedad con estas características.